Quels logements décrochent réellement les meilleures notes au DPE ? Plutôt que de spéculer, nous avons interrogé la base officielle de l’ADEME — celle où chaque diagnostic est déposé — qui compte à ce jour plus de 15,1 millions de DPE de logements existants. Voici la photographie réelle du parc diagnostiqué (données extraites en juillet 2026), et ce qu’elle apprend aux propriétaires, acheteurs et investisseurs.
La photographie du parc : C et D dominent, les extrêmes sont rares
Répartition des 15,1 millions de DPE de logements existants :
| Classe | Part des logements diagnostiqués |
|---|---|
| A | 1,5 % |
| B | 4,9 % |
| C | 36,7 % |
| D | 31,1 % |
| E | 16,0 % |
| F | 6,2 % |
| G | 3,5 % |
Deux enseignements immédiats : les deux tiers du parc diagnostiqué se concentrent en C et D (67,8 %), et les extrêmes sont minoritaires — 6,4 % de logements A ou B, 9,7 % de passoires thermiques (F et G). Être classé A ou B place donc un bien dans une élite de moins de 7 % du marché : un vrai argument de valorisation.
Maison ou appartement : chacun son point fort
C’est la surprise des chiffres : les appartements comptent deux fois moins de passoires que les maisons, mais les maisons comptent presque quatre fois plus de classes A.
| Classe | Maisons (4,5 M de DPE) | Appartements (10,2 M de DPE) |
|---|---|---|
| A | 3,0 % | 0,8 % |
| B | 5,4 % | 4,8 % |
| C | 25,3 % | 41,7 % |
| D | 31,7 % | 30,8 % |
| E | 18,7 % | 14,7 % |
| F + G (passoires) | 15,9 % | 7,1 % |
L’explication est physique. Un appartement bénéficie de la compacité de l’immeuble : entouré de logements chauffés (dessus, dessous, sur les côtés), il expose peu de parois à l’extérieur — nos analyses détaillées le montrent d’ailleurs a contrario pour les appartements du 1ᵉʳ étage, pénalisés par leur plancher. Une maison, elle, expose murs, toiture et plancher bas — mais quand elle est récente (RE2020) ou rénovée globalement, elle atteint des niveaux de performance qu’un appartement ancien en copropriété peut difficilement viser, faute de maîtriser les parties communes.
L’année de construction, juge de paix… mais pas une fatalité
Le croisement le plus parlant : 94 % des passoires thermiques (F et G) datent d’avant 1975 — c’est-à-dire d’avant la première réglementation thermique française, née du choc pétrolier (822 500 avant 1948, 561 200 entre 1948 et 1974). À l’inverse, les logements construits après 2013 truffent le haut du classement.
Mais le chiffre le plus intéressant est ailleurs : plus de 275 000 logements construits avant 1975 sont aujourd’hui classés A ou B. Autrement dit, l’ancien n’est pas condamné : une rénovation globale bien pensée hisse un logement centenaire au niveau du neuf. L’année de construction décrit un point de départ, pas un destin — toute la question est de choisir les bons gestes de travaux.
Ce qui rebat les cartes en 2026
Trois évolutions récentes modifient le palmarès des typologies :
- Le coefficient de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026 : les logements chauffés à l’électricité (effet Joule comme pompe à chaleur) sont recalculés à la baisse, et beaucoup gagnent une classe sans travaux. Un DPE établi avant 2026 n’intègre pas ce changement — la réforme est détaillée ici.
- Les seuils des petites surfaces (moins de 40 m²) ont été ajustés depuis juillet 2024 : les studios, longtemps pénalisés par le poids de l’eau chaude au m², sont notés plus justement.
- Le neuf RE2020 alimente désormais les classes A — visible dans les chiffres : les constructions d’après 2021 comptent déjà plus de 72 000 logements A/B dans la base.
Typologies gagnantes en 2026 : le neuf RE2020, l’ancien rénové globalement, et les logements à chauffage électrique performant (pompe à chaleur en tête) — grands bénéficiaires du nouveau coefficient. Typologies sous pression : l’avant-1975 non rénové (surtout en maison), et les chauffages fioul ou gaz anciens, pénalisés côté étiquette climat et visés par le calendrier de la loi Climat.
Et votre logement, où se situe-t-il vraiment ?
Ces statistiques décrivent le parc — pas votre bien. Or beaucoup de notes affichées sont aujourd’hui en retard sur la réalité : DPE d’avant 2026 sans le nouveau coefficient, ou note pénalisée par des valeurs par défaut faute de justificatifs.
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FAQ
Q: Quels logements ont les meilleurs DPE en 2026 ?
A: Les constructions récentes (après 2013, et surtout RE2020), les logements anciens rénovés globalement et les biens chauffés par pompe à chaleur ou électricité performante — favorisés par le coefficient 1,9 en vigueur depuis janvier 2026. Les classes A et B ne représentent que 6,4 % du parc diagnostiqué.
Q: Pourquoi les maisons comptent-elles plus de passoires que les appartements ?
A: Une maison expose toutes ses parois (murs, toiture, plancher) à l’extérieur, quand un appartement est protégé par les logements voisins. Résultat dans la base ADEME : 15,9 % de F/G chez les maisons contre 7,1 % chez les appartements.
Q: Un logement ancien peut-il vraiment atteindre les classes A ou B ?
A: Oui : plus de 275 000 logements construits avant 1975 sont classés A ou B dans la base ADEME, grâce à des rénovations globales. L’année de construction fixe le point de départ, pas la destination.
Q: Mon DPE établi avant 2026 est-il encore représentatif ?
A: Pas forcément : il n’intègre pas le coefficient de l’électricité abaissé à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026. Si votre logement est chauffé à l’électricité, sa note réelle est peut-être meilleure que celle affichée — un recalcul gratuit permet de le vérifier.
Source des chiffres : base officielle ADEME des DPE de logements existants (15 105 023 diagnostics au moment de l’extraction, juillet 2026). La base recense les DPE réalisés depuis juillet 2021, principalement à l’occasion de ventes et de locations.
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